Главная страница » Публикаци » infra

Сегодня одним из самых привлекательных направлений деятельности являются операции на рынке земли. Высокая рентабельность (от 30 до 500% в год, в зависимости от характеристик земельных участков), при сроке аккумуляции вложенных денежных средств от года до двух, говорит о серьезной ликвидности данного бизнеса. Такая динамика развития земельного рынка ведет к стремительному увеличению потребительской группы и, как следствие, возникновению большого дефицита на данный сегмент рынка недвижимости.

Земля – неограниченный и инвестиционно привлекательный ресурс, самый ликвидный и надежный товар. Именно поэтому практически во всех сегментах земельного рынка существует устойчивый рост цен – перспективы этого рынка весьма привлекательны. Статистические данные свидетельствуют, что стоимость участков, целевое назначение которых, как правило, регламентировано проектами землеустройства, тем выше, чем больший потенциальный доход они могут принести собственнику земли.

Основные игроки на рынке земли:

Потребительскую среду земельных участков можно поделить на несколько групп:

- Спекулянты – самая многочисленная категория приобретателей, занимающая 58% доли рынка пригородной земли. Они обладают серьезными финансовыми средствами для осуществления операций с землей разного целевого назначения. При необходимости переводят паи в категорию ОСГ, после – в участки под строительство коттеджных городков или под промышленную застройку, которые и выставляют на вторичный рынок недвижимости с целью получения максимальной прибыли;

- «Добросовестные» инвесторы – действуют по схеме спекулянта, но имеют более длительные планы относительно приобретенной земли – строительство коттеджных городков, промышленных предприятий, и др. Для этой категории свойственна более длительная аккумуляция денежных активов. Их доля на рынке земли - 30%.

- Покупатели земли «для себя» - Самая малочисленная категория, или так называемые «конечные покупатели», приобретающие землю для создания собственного жилья. В общем объеме рынка занимают 10-15%.

«Полный аншлаг в пригороде»!

По данным отдела аналитики нашей компании, сегодня на первичном рынке почти не осталось земли, которую можно было бы получить под индивидуальное или коттеджное  строительство. Практически все земельные участки уже кем-то и как-то розданы, распайованы, выделены. Поэтому инвесторы при проектировании коттеджных городков, ищут земли уже на вторичном рынке, где цена зачастую зашкаливает и превосходит даже самые смелые ожидания. Но любая цена должна быть обоснованной. Определение объективной стоимости земельного участка производиться на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам. Также не мало важной составляющей цены на землю является наличие инфраструктуры: интенсивность транспортного сообщения, удаленности от основных центров, электрификации, газоводоснабжения, экологической обстановки в районе.

 Инфраструктура имеет большое влияние на увеличение потребительского спроса и на промышленную недвижимость – это наличие учебных заведений, поликлиник, магазинов, рынков, удобной транспортной развязки. Об этом свидетельствует постепенный интерес покупателей приобретать коммерческую недвижимость за городом. Но рынок загородной недвижимости еще не сформирован, поэтому сейчас сложно просчитать стоимость продажи квадратного метра производственных или торговых помещений. В определении рыночной стоимости каждого объекта необходим тщательный анализ, учитывается его назначение, месторасположение, метраж, состояние, наличие правоустанавливающих документов, перспективность. Покупателей интересует приобретение производственных площадей под деревообработку, мебельное производство, наружную рекламу, металлобазу, и другое. Повышенный спрос на производственные площади городов-спутников столицы стал наблюдаться после постановления горадминистрации о выносе промышленных объектов за черту города Киева.  Уже прослеживается серьезный интерес к производственным помещениям в Бориспольском направлении (к примеру, с. Ревне), так как в ближайшем будущем планируется сделать город Борисполь большим мегаполисом, и все производства будут выноситься за его пределы.

                Инфраструктура – дополнительный комфорт или необходимость?

Начиная с 2004 года, началась эпоха строительства организованных коттедждных поселков в пригороде столице, в которых инфраструктура стала рассматриваться как одна из основных отличительных особенностей, соответствующих новому качеству жизни. Все большей популярностью стали пользоваться коттеджные поселки, имеющие много неоспоримых преимуществ перед неорганизованной застройкой. Это и создание определенной жизненной среды, в которой можно чувствовать себя безопасно и комфортно, и наличие единого плана застройки, гарантирующего, что рядом с вашим домом не появится вдруг промышленный объект, и, наконец, инфраструктура отдыха и быта, которая позволяет получать максимум удобств.

По мнению экспертов нашей компании, основной составляющей грамотно продуманного проекта коттеджного городка должна быть сформирована обязательная инфраструктура, которая включает в себя удобную разбивку внутренних и подъездных путей, обеспечение противопожарных норм, общих инженерных сетей (электричество, водоснабжение, стоки), служб эксплуатации, охраны, уборки территории, присутствие небольшого магазинчика или мини-маркета, аптеки или аптечного киоска, детской и спортивной площадки. Наличие этих и остальных объектов инфраструктуры зависит, прежде всего, от класса, локальности и месторасположения поселка.

Существуют также элементы инфраструктуры, которые, оказываются нецелесообразными для коттеджных городков, если, конечно, речь не идет об эксклюзивных элитных проектах. Такими являются, в первую очередь, школы и детские сады - подобные объекты наиболее проблематичны с точки зрения профессионального управления и заполняемости.

По европейским меркам, коттеджным поселком считается комплекс из 30-50 жилых строений, имеющий не только набор коммуникаций, но и детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы и т. п. Но мы, к сожалению, пока  не можем похвастаться наличием подобной инфраструктуры в коттеджных городках.
       
           Развитая инфраструктура – это преимущество или все-таки недостаток?

Роль инфраструктуры в землях промышленного назначения

Приток иностранного капитала получит недвижимость в городах – спутниках, расположенных на расстоянии до 30 км от Киева. Здесь пользуются спросом торговые, производственно – складские помещения. Это объясняется тем, что производственно-промышленные компании (города Харьков, Донецк, Днепропетровск, Мариуполь) развиваются и хотят интегрировать на Киевский  рынок и тем самым повышают спрос на складские помещения в г. Киева и пригорода. К сожалению, на сегодняшний день, вокруг Києва еще не создано современных логистических парков, которые распологались бы на земельных участках площадью несколько десятков га.

Стоимость земельных участков производственного назначения выросла примерно в два раза по сравнению с предложениями на второе полугодие прошлого года. И такая динамика повышения спроса, на мой взгляд, будет продолжаться и далее.

Учитывая интенсивное развитие рынка недвижимости г. Киева и многих других городов Украины, наблюдается тенденция максимального вынесения предприятий за черту города. Основной проблемой, с которой сталкивается инвестор при «входе» на загородный рынок – это вопрос земельных отношений с областью. Главное для инвестора – получить земельный участок под строительство или реконструкцию производственных помещений. Но не стоит скрывать, что и для области в этом есть свои плюсы: приход такого ряда инвесторов способствуют развитию района – это дополнительные рабочие места, оплата налогов, возможность создания оптово-дистрибуционных центров под логистическую недвижимость и многое другое. Для области важно обеспечить лигитивность схем покупки (размещения) предприятий на своей территории и тогда эта процедура будет всем выгодна и интересна.

Наибольший спрос на земли коммерческого назначения наблюдается  в Вишневом, Макаровском, Бориспольском районах.

За все в этой жизни нужно платить!
        А если и можешь платить, так не за что…

В 2006 году в Киевском регионе было сдано в эксплуатацию более десятка коттеджных городков с более-менее развитой инфраструктурой, это «Ясноозерное», «Французкий городок», «Паритет-Сервис», «Петрушки» и другие. Но, понятие «введение в эксплуатацию» коттеджного городка довольно относительное. Ведь нельзя считать постройку голых коробок без внутренней отделки, отсутствие центральных асфальтированных дорог и объектов инфраструктуры дейтсвующим коттеджным городком, который подходит для загородной жизни. В этом году только в нескольких коттеджных городков уже реализованы дома и уровень развития инфраструктуры соответствует необходимым меркам.

По прогнозам экспертов, нынешний год не принес и не принесет никаких новых проектов представителям среднего класса столицы. Большинство ранне заявленных коттеджных городков эконом-класса отказались от строительства, а земли были выставлены на продажу.

Что касается коттеджных городков среднего класса – их существуют всего 2-3. Стоимость квадратного метра составляет 650-750$. При довольно доступной цене, есть достаточно негативных факторов, связанных с инфраструктурой, которые отрицательно сказываются на покупательской способности граждан, к примеру: отдаленность подъездных путей к главным магистралям города, расстояние к Киеву – 35-40 км, отсутствие магазинов, аптек и прочих «городских» удобств. Поэтому рассчитывать новоявленным сельским жителям приходится не на поселковую инфраструктуру, а на те возможности, которые предоставляет близлежащий город или городок.

Не сильно многогранен рынок коттеджного строительства бизнес-класса, где стоимость 1 кв.м. составляет 1000-1200$. При выборе такого жилья, покупатели руководствуются такими основными принципами: транспортной доступности поселка, близость к реке, лесу, соотношение цены и качества строительных материалов. Для потенциальных покупателей коттеджей бизнес-классов принципиально важную роль играет наличие и развитие инфраструктуры. Те строительные компании, которые стараются поддерживать свой имидж на этом рынке, создают дочернее предприятие, которое и занимается обслуживанием и управлением коттеджных городков и фактически вся инфраструктура коттеджного городка содержится за счет жителей.

Не мало важной функцией в инфраструктуре коттеджного городка бизнес-уровня является наличие охраны. На въезде устанавливают КПП с системой пропускного режима, а его охранники имеют простейшие спецсредства - резиновые дубинки, газовые баллончики, наручники и рации. Патрулирование городка проводится только в ночной период. В элитных городках как территория, так и дома оснащены сигнализациями, системами видеонаблюдения и контроля доступа. Охрана патрулирует территорию круглосуточно и владеет специальным оружием.

Инфраструктура – новая статья бюджета, а почему бы и нет…?

Проблемы развития инфраструктуры ложатся на плечи инвесторов, застройщиков, деволоперов. Как мы уже говорили, именно создание качественной инфраструктуры городка занимает у инвесторов помимо большого количества времени, еще и серьезных дополнительных затрат, которые повышают уровень постройки и увеличивают спрос на него. Что касается экономического фактора окупаемости, вот здесь стоит поставить многоточие… Но выход есть всегда. Ссылаясь на опыт стран ближнего зарубежья, в процессе создания, усовершенствования инфраструктуры поселков, увеличения темпов наращивания ввода новых проектов активное финансовое участие принимает государство. В России были недавно приняты программы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», и «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», предусматривающие финансирование мероприятий за счет средств федерального и региональных бюджетов, а также частных инвесторов. Росстрой впервые в сентябре сего года провел конкурс и отобрал инвестиционные проекты по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой, которым в ноябре 2006 года будет оказана государственная поддержка.

Особенности отечественной законодательной базы достаточно неоднозначны. Основная проблема – неурегулированность  земельных отношений с органами власти и потенциальных инвесторов. Все это сказывается на создании благоприятного инвестиционного климата страны.

А нам остается ждать и надеется, что в скором времени наше государство побеспокоится о перспективах развития рынка недвижимости разных сегментов и будет принимать активное участие в формировании и создании инфраструктур в городах-спутниках столицы.