Главная страница » Публикаци » prom
"Недвижимость ревю" декабрь 2006 г.
Инфраструктура промышленной недвижимости
Специфика - какие сегменты и элементы инфраструктуры (социальной и инженерной) наиболее важны;
Инженерная инфраструктура в промышленной недвижимости имеет ряд ключевых аспектов, без учета которых невозможно наладить и организовать жизнедеятельность предприятия.
Первым элементом инфраструктуры в промышленном объекте являются инженерные коммуникации: их безопасность, соответствие с санитарно-эпидемиологическими и экологическими нормам, наличие очистных систем и сооружений, или же присутствие отдельных параметром очистки.
Следующим составляющим производственной инфраструктуры можно назвать то, насколько органично и технологически продумано размещения подобного объекта недвижимости в данной местности. Имеется в виду то, какое направление деятельности у предприятия: сугубо производственное, перерабатывающее или же комбинированное (переработка вторсырья с последующим производством готовой продукции).
Третьим сегментом инженерной инфраструктуры можно назвать транспортные пути – это наличие железнодорожной ветки, автомагистрали, окружных объездных дорог. Также не мало важна концентрация промышленных предприятий на окраине города, что способствует быстрому к ним доступу крупногабаритного транспорта (к примеру, удобное сосредоточение примышленных предприятий на Корчеватом и Борщаговке, куда удобно добраться через столичную магистраль – Столичное Шоссе и Большую окружную дорогу).
Еще одним важнейшим составляющим промышленной инфраструктуры является наличие или возможное подведение высоковольтных линий, отдельных миниэлектростанций, подключение воды, газа, отопления. Обязательное отсутствие на территории предприятий государственных коммуникаций стратегического значения. В случаи их наличия, будет невозможным строительство спец-складов или баз под землей для производства особых видов продукции, требующих работы под землей на глубине 10-20 метров.
Если говорить о социальной инфраструктуре промышленных предприятий – все зависит от специфики направления деятельности предприятия. Если это химическая промышленность или перерабатывающее предприятие – важно отсутствие концентрации жилого фонда в данном районе.
Элементы аналитической работы по исследованию инфраструктуры района;
При аналитическом исследовании инфраструктуры района, важно отследить и оценить наличие или отсутствие таких составляющих эффективности работы предприятия:
- Вопрос коммуникаций;
- Транспортная доступность (как для грузового транспорта, так и для работников предприятия);
- Соответствие работы предприятия с санэпидемиологическими нормами местности;
- Близость к сырьевым ресурсам – это обеспечит конкурентоспособность работы предприятия путем понижения затрат на закупку и доставку сырья что, в свою очередь, поспособствует уменьшению себестоимости производимого товара.
- Возможность перепрофилирования предприятия при смене вида деятельности или его продажи;
- Дробление объекта – насколько возможна, при необходимости, продажа объекта по частям? Взаимосвязаны или обособлены проекты построек? Ведь, возможность дробления и технического перепрофилирования делает предприятие максимально ликвидным.
- Наличие и обустроенность административной части на территории предприятия.
Кратко можно перечислить основные услуги, предоставляемые консультантом в процессе исследования инфраструктуры:
- Концентрации предприятий - какие предприятия существуют в этом и близлежащих районах (действующие и недействующие), их производимые мощности, технологичность, направление деятельности. Здесь также оценивается эффективность предприятия на территории, его актуальность или неактуальность в этой части города (пригорода) с учетом анализа конкурентной среды;
- Демографический фактор;
- Историческая справка данной местности (что это за территория, имеет ли она какую-то историческую или государственную ценность, что раннее размещалось на этом месте, и другое)
- Расчет рыночной стоимости предприятия в двух ракурсах:
1.Предприятие оценивается как объект недвижимости (учет ликвидности площадей, земли, месторасположение, перепрофилирование, дробление объекта)
2.Предприятие оценивается как готовый бизнес (анализируются рентабельность предприятия с учетом используемых технологий, производственные мощности, актуальность производимого товара, его конкурентной цены, потребительская группа, сырьевые ресурсы и многое другое.)
- Возможность получения полного пакета разрешительных документов для создания объекта промышленной недвижимости на определенной территории.